Questions Juridiques

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Cela est possible si vous optez pour le mandat simple, mais est interdit si vous avez fait le choix de donner un mandat avec exclusivité.

Le mandat est l’acte par lequel vous désignez un agent immobilier ou un notaire pour rechercher un acheteur. Le mandat qu’il soit simple ou avec exclusivité doit être passé par écrit et pour une durée déterminée.

Le mandat simple vous permet de contacter autant d’agences que vous le désirez et de rechercher vous-même un acquéreur. Il vous faudra cependant prévenir toutes les agences avec qui vous avez contracté, en respectant le formalisme prévu par leurs mandats, quand le compromis ou la promesse unilatérale sera signé. Seule l’agence ayant effectivement réalisé la vente aura droit à une rémunération.

Dans le mandat avec clause d’exclusivité, vous vous engagez à ne traiter que par l’intermédiaire de l’agence, même si vous trouvez l’acheteur vous-même. Si vous passez outre la clause d’exclusivité et réalisez la vente directement avec l’acheteur ou par le biais d’une autre agence, le titulaire du mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission.

Lorsqu’un copropriétaire vend son logement et que des travaux ont été votés avant la cession, le paiement des provisions incombe à celui – vendeur ou acquéreur – qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Prenons un exemple : des travaux ont été votés le 15 mars 2004 prévoyant un échéancier en trois temps : le 1er avril 2004, le 1er juin 2004, le 1er août 2004.

La vente a lieu le 1er mai 2004. Le vendeur devra s’acquitter de l’échéance du 1er avril 2004, l’acquéreur devra s’acquitter des échéances du 1er juin 2004 et du 1er août 2004.

A signaler que si les travaux ont été votés sans échéancier, c’est celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds qui devra payer.

Sachez que l’acte de vente passé entre vendeur et acquéreur peut prévoir une répartition différente ; ce dernier ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires, mais devra être respecté par les parties au contrat.

Le particulier qui finance son acquisition immobilière par un ou plusieurs crédits bénéficie d’un système de protection.

La condition suspensive est un événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat. En effet, le compromis de vente n’existe pas tant que la condition n’est pas remplie. L’existence même

de la vente en dépend. Alors que dans le cas d’une condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée.

Dans le premier cas, le vente n’existe pas encore ; dans le deuxième cas, la vente est déjà conclue.

A noter : la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération, même si le bénéficiaire refuse cette proposition.

Il convient de distinguer selon que l’achat est fait à crédit ou payé au comptant :

• si l’achat est financé par un crédit, l’acte devra obligatoirement indiquer que le prix sera payé grâce à lui ; 

• à l’inverse, en cas de paiement comptant, l’acquéreur doit mentionner de sa main qu’il reconnaît être informé du fait que s’il décidait néanmoins de solliciter un prêt, il ne pourrait se prévaloir de son refus pour faire annuler la vente. En cas de silence du compromis de vente sur ce point, il sera considéré que l’acte a été passé sous condition suspensive dès lors que l’acquéreur apportera la preuve par tous moyens qu’un prêt a été demandé.

Pour renforcer le dispositif de protection de l’acquéreur, les tribunaux considèrent que le compromis de vente doit, sous peine de nullité, porter indication du taux d’intérêt et de la durée du prêt.

Sachez que si la banque refuse de vous consentir le prêt, tout dépôt de garantie versé à l’occasion de la signature de l’acte doit vous être restitué.

Mais attention, l’acquéreur négligent serait sanctionné si aucune démarche pour obtenir le prêt n’avait été effectuée : la clause suspensive serait alors réputée réalisée et la vente effectuée.

Achat d’une maison

Il est conseillé à l’acquéreur de vérifier que l’achat comprend toutes les dépendances, les fonds de terrain en dépendant sans exception. Si le terrain est mal délimité, mieux vaut établir un plan par un géomètre expert. Il est aussi recommandé de :

• consulter le plan cadastral (au cadastre ou à la mairie), 

• vérifier qu’il n’existe pas de servitude (une restriction au droit de propriété immobilière comme le droit de passage par exemple), 

• vérifier s’il y a des murs mitoyens.

 

 

Achat d’une maison dans un lotissement

Si la maison est située dans un lotissement, l’acquéreur peut demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : il devra en effet en respecter les dispositions.

Il convient toutefois de se renseigner à la mairie pour savoir si le règlement et le cahier des charges sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce sont les règles d’urbanisme figurant dans le PLU (plan local d’urbanisme) qui s’appliquent.

 

Achat d’un appartement en copropriété

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l’acquéreur ne doit pas hésiter à se renseigner sur l’état des parties communes. Le copropriétaire vendeur est tenu de porter à la connaissance de l’acquéreur le carnet d’entretien de l’immeuble, si celui-ci le demande.

Le propriétaire cédant doit aussi porter à la connaissance de l’acquéreur, si celui-ci le demande, le diagnostic technique qui existe pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans.

Ce diagnostic porte sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l’état des conduites, canalisations et équipements de sécurité. Le notaire doit obligatoirement porter ce diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lorsqu’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble ou de toute vente intervenant dans les 3 ans suivant la date de diagnostic.

Il est conseillé à l’acquéreur de vérifier la surface du bien. En cas de vente d’un lot en copropriété, la superficie doit figurer dans l’avant-contrat et le contrat de vente définitif, sous peine de nullité de l’acte.

Enfin, il est important pour l’acquéreur de s’informer sur le montant des charges qu’il devra acquitter et sur les gros travaux votés ou susceptibles de l’être (ravalement, toitures etc.). L’acquéreur peut notamment demander à voir le procès-verbal des dernières assemblées générales et consulter le règlement de copropriété chez le syndic de l’immeuble (pour connaître, par exemple, les quotes-parts de charges attachées au lot qui l’intéresse).

 

Les Diagnostics ?

Aujourd’hui, on dénombre 9 diagnostics obligatoires. Ces documents seront regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir en amont de la vente immobilière.

 

DPE : définir la consommation énergétique de votre logement

Désormais, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Depuis 2011, il doit notamment figurer sur chaque annonce afin d’informer les futurs acquéreurs avant la visite. Ce diagnostic indique que la quantité d’énergie consommée dans votre logement a été analysée par un expert.

Ce document officiel permet d’apporter une information objective à l’acquéreur sur les dépenses énergétiques à prévoir. Cela comporte donc une analyse du bâtiment, du logement en fonction de sa surface, de l’orientation, du type de fenêtres, etc., mais également un point sur le système de chauffage, les équipements énergétiques, la production d’eau chaude ou encore la ventilation et le refroidissement. Cela permet autant de prévenir l’impact sur l’effet de serre que sur sa facture d’énergie.

Une étude du Ministère du Développement durable, publiée en juillet 2014, indiquait à ce sujet que plus de la moitié du parc de logements en France arborait une étiquette énergétique D ou E. Seuls 14 % des logements sont classés A, B ou C. Cette étude révèle également que les studios et les deux pièces du secteur locatif privé sont les logements les plus énergivores.

· Validité : 10 ans.

 

Diagnostic amiante : pour les logements construits avant 1997

L’amiante est une substance dangereuse lorsqu’elle se dégrade. Mais, jusqu’à son interdiction, en 1997, elle était couramment utilisée dans le secteur du bâtiment, entrant notamment dans la composition des isolants. De nombreux logements sont donc susceptibles d’en contenir, et c’est un sujet qui a déjà fait beaucoup parler. Sachez également que, depuis 2013, le diagnostic amiante a été étendu aux matériaux extérieurs à l’habitation : toitures, bardages, conduits, façades… Si un DTA avait été délivré sans analyse de ces bâtis, alors vous devriez obligatoirement le compléter. Si le permis de construire de votre bien immobilier a été délivré avant le 1er juillet 1997, vous serez tenu de réaliser un DTA avant la vente. Attention, si votre diagnostic amiante date d’avant le 1er janvier 2013… il n’est plus valide pour vendre votre appartement ou maison. Pas d’alternative que de fournir un diagnostic réalisé après cette date, plus strict en matière de détection.

· Validité : illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée. A l’inverse, un nouveau contrôle vous sera imposé 3 ans après la remise du rapport.

 

Diagnostic Carrez : obligatoire dans les copropriétés

Si l’appartement ou la maison que vous vendez est en copropriété, vous serez tenu de réaliser un diagnostic Loi Carrez pour vendre votre bien. Obligatoire depuis 1997, ce contrôle vise à améliorer la protection des acquéreurs en instaurant une garantie de superficie. Le diagnostic Carrez doit être fait avant la mise en vente, car c’est un point qui doit être spécifié dans toute promesse de vente, d’achat ou d’acte authentique définitif de vente. Ce métrage détermine précisément la superficie du logement dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Balcons, terrasses, garages, caves et pièces inférieures à 8 m² ne sont pas pris en compte dans les mesures. Aussi, le diagnostic est valable à vie tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable.

· Validité : définitive sauf si des travaux sont entrepris.

 

Diagnostic plomb : pour les logements construits avant 1949

Il n’est pas rare de trouver au sein des logements les plus anciens des peintures au plomb. Or, celles-ci présentent un risque santé si elles se dégradent. Leur ingestion accidentelle peut provoquer une grave intoxication : le saturnisme. Aussi, pour tout logement à la vente construit avant le 1er janvier 1949, le propriétaire doit présenter obligatoirement un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). En pratique, lors de ce diagnostic, un spécialiste inspecte peintures et revêtements de chaque pièce. S’il détecte la présence dangereuse de plomb, soit plus de 1 mg/cm², le diagnostiqueur doit préciser en quelle quantité et à quels endroits. Selon les cas, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux d’entretien des peintures concernées ou d’effectuer les travaux nécessaires à leur retrait.

· Validité : Le diagnostic plomb est valide 1 an pour une vente. Le vendeur est toutefois dispensé de l’actualiser si l’absence de plomb est clairement établie. Attention, si ce certificat a été dressé avant le 25 avril 2006, il n’est plus valide et vous n’aurez d’autre choix que de le refaire.

 

Diagnostic termites : certaines zones définies par arrêté préfectoral

Les termites sont de petits insectes xylophages, pouvant très sérieusement endommager les habitations contenant du bois, allant jusqu’à en détruire les fondations. Généralement, les galeries dans lesquelles les insectes se déplacent ne sont pas visibles et sont souvent situées dans les sols. Depuis 1999, le diagnostic termites est donc obligatoire pour vendre une maison ou un appartement dans les logements situés dans certaines zones définies par un arrêté préfectoral comme étant infestées par des termites ou susceptibles de l’être à court terme. Pour savoir si vous êtes concerné, contactez les services de votre préfecture.

· Validité : 6 mois.

 

État des Risques et Pollutions : ERP

Anciennement appelé l’ERNT, certificat d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols, il est devenu ERP, le certificat d’État des Risques et Pollutions (ERP). Obligatoire, il informe l’acheteur sur les risques potentiels identifiés sur le secteur géographique et sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement. En l’occurrence, il définit les risques majeurs comme les risques naturels, les risques miniers, les risques technologiques, les risques de pollution du sol ou encore le risque radon. Plus précisément, on peut noter parmi ces risques : les inondations, la sécheresse, les feux de forêt, mais aussi les risques pétroliers, chimiques ou encore, biologiques.

· Validité : 6 mois.

 

Diagnostic gaz : pour les installations de plus de 15 ans

Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz protège les acheteurs des risques de fuite liés à une installation au gaz qui serait défectueuse (intoxication au monoxyde de carbone, explosion…). Il est obligatoire pour tous les logements dont l’installation date de plus de 15 ans. Même chose pour les locations : les baux qui ont été conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975 et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

· Validité : 3 ans.

 

Diagnostic électrique : obligatoire pour les installations de 15 ans et plus

Ce contrôle est obligatoire depuis le 1er janvier 2009. Tout comme le diagnostic gaz, il concerne les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic doit être effectué sur l’ensemble des installations électriques privatives des locaux à usage d’habitation et les dépendances depuis le compteur individuel jusqu’aux bornes de raccordement des appareils. Il permet d’informer le futur acquéreur de la conformité ou non de l’installation électrique et des risques qu’une installation défectueuse peut provoquer. En revanche, ce diagnostic n’oblige pas le vendeur à faire des travaux de mise aux normes, sauf en cas de risque avéré.

· Validité : 3 ans.

 

Diagnostic assainissement non collectif

Dernier diagnostic en date, celui-ci répond directement aux règles mises en place par le Grenelle II du 12 juillet 2010. En vigueur depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement non collectif

concerne les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public et collectif d’assainissement. C’est un système que l’on trouve principalement dans les communes rurales. Il faut dire qu’en France, environ 5 millions de logements sont directement concernés, car non rattachés au système collectif. Pour établir ce diagnostic, des techniciens se déplacent et contrôlent toute l’installation, de la collecte au traitement en passant par l’évacuation des eaux usées. Fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage, tout y passe, car l’assainissement est au cœur des préoccupations environnementales.

· Validité : 3 ans

S’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération fiscale sur la plus-value 🙂

 

En loi Carrez, la surface comptabilisée correspond à la superficie au sol dont la hauteur est supérieur à 1,80m.

Sont exclus de la loi Carrez,  les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins

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